На какой срок заключается договор найма жилого помещения. Какой установлен срок договора найма и как прописывать его в договоре
1
. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2
. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
1
. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
2
. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
3
. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
1
. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2
. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в .
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
1
. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2
. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
1
. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2
. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3
. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4
. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
1
. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2
. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3
. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
1
. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2
. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3
. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
1
. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2
. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
1
. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2
. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3
. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4
. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5
. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6
. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
1
. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2
. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
1
. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2
. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3
. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4
. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
(Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме)
1
. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2
. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Комментарии к статье 683 ГК РФ
1. В отличие от договора социального найма, который заключается без установления срока его действия, комментируемая статья вводит в договор (коммерческого) найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК РФ 1964 5-летний срок договора; срок может быть и меньше 5 лет, но не должен превышать его.
Истечение срока не означает необходимости оставить, освободить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен преимущественным правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст. 684), и это право защищается в судебном порядке.
Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо конкретного срока. Если он не будет назван, договор (коммерческого) найма жилья все равно, но уже автоматически будет считаться заключенным на 5 лет.
2. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный (коммерческий) наем существенно уменьшает объем жилищных прав и обязанностей их носителей. Они лишаются:
права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней);
права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст. ст. 680, 685);
преимущественного права возобновить договор на новый срок (см. коммент. к ст. 684);
права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст. 686);
льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) (см. коммент. к п. 2 ст. 687).
При краткосрочном (коммерческом) найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если стороны договорятся об этом. Такая возможность заложена в диспозитивном характере нормы п. 2 комментируемой статьи. Если такое решение не состоится, то действует усеченный объем жилищных прав.
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор
социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме
закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое
законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной
регистрации аренды недвижимости.
Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре
социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном
акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании
ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК).
На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения,
в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50,
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным,
договор найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий
пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).
В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет
преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684
ГК, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора,
устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается
обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти "иные
условия", в Кодексе не указано. Очевидно, в этих случаях должны быть применены
общие принципы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК. Руководствуясь
по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель вправе предложить
нанимателю иную цену и другие "иные условия", на которых он реально может
заключить договор с третьими лицами. Наймодатель также вправе отказаться от
продления договора при условии, что он на протяжении одного года не будет
сдавать внаем жилое помещение. Об этом он также обязан уведомить нанимателя
за три месяца до истечения срока договора.
Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался
от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же
срок. Если наймодатель все же в течение года заключит договор найма жилого
помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе потребовать расторжения
договора и взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор. В статье
684 ГК права нанимателя ограничены названными требованиями. Однако и в этих
случаях, исходя из ст. 613 ГК, нанимателю должно быть предоставлено право
потребовать в судебном порядке помимо расторжения договора найма, заключенного
с третьим лицом, перевода на него прав и обязанностей по договору. Наниматель,
утративший интерес к возобновлению договора, вправе потребовать лишь возмещения
В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее, что при
согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать
увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма. Очевидно,
названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, то есть речь
может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не дает согласия,
либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади. Приведенные
ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за
счет вселения несовершеннолетних детей.
Существенным отличием договора найма жилого помещения от договора социального
найма является и то, что плата за пользование жилым помещением устанавливается
по соглашению нанимателя с наймодателем. Законом может быть установлен предельный
размер такой платы. В настоящее время соответствующий закон не принят. В то
же время сохраняет свое действие норма, содержащаяся в ст. 18 Закона об основах
федеральной жилищной политики, предусматривающая, что регулирование оплаты
жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору
аренды (по действующему законодательству - найма) осуществляется Правительством
РФ, правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления
других субъектов РФ, а также местной администрацией. Эта статья была дополнена
фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата
жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилья работниками данных организаций,
членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих
коллективных договоров (п. 3 ст. 1).
Плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована.
При этом предусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей
жилья по договорам социального найма.
Размер оплаты коммунальных услуг одинаков вне зависимости от категорий
пользователей этими услугами.
Здравствуйте, Владимир! Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. ст. 683 ГК РФ предполагает, что стороны имеют возможность заключать договор найма на любой срок, не превышающий 5 лет.
При заключении договора найма стороны берут на себя определенные обязательства. А именно: Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю жилое помещение, а Наниматель обязуется оплачивать пользование данным жилым помещением. Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает день его исполнения. то обязательство должно быть исполнено в этот день. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В данном случае соглашение уже достигнуто сторонами в договоре. Данный пункт закону не противоречит.
При просрочке оплаты Нанимателем на три дня Наймодатель имеет право отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор), письменно уведомив Нанимателя о своем намерении воспользоваться своим правом отказа от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента получения Нанимателем такого уведомления. Если при наличии оснований (просрочка оплаты) Наймодатель не уведомит Вас о расторжении договора, то договор будет продолжать действовать. И при следующей просрочке оплаты Наймодатель уже не сможет расторгнуть договор найма по основаниям просрочки оплаты.
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Статья 314. Срок исполнения обязательства
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310)может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2.В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
5.В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
