Распределение имущественного вычета при общей долевой собственности. Распределение процентного налогового вычета при долевой и совместной собственности. Долевая собственность. Основные особенности

Особенности распределения имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья в общую долевую или совместную собственность

Условия предоставления имущественного вычета при приобретении жилья в совместную собственность установлены подп.2 п.1 ст. 220 Налогового кодекса. Однако на практике приходится сталкиваться с вопросами, на которые Налоговый кодекс прямого ответа не дает.
Мы подготовили обзор разъяснений Минфина и ФНС по спорным вопросам применения норм законодательства относительно получения имущественного вычета в разных ситуациях.

В данном материале рассмотрим порядок получения имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении имущества в общую долевую, либо совместную собственность.

Предоставляемый вычет в случае совместного приобретения квартиры, комнаты, дома, земельных участков или долей в них в соответствии с подп.2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса распределяется между совладельцами пропорционально их долям, а в случае приобретения жилья в общую совместную собственность – в соответствии с письменным заявлением собственников

Наконец, если вы никогда не владели недвижимостью, покупка вашей кулачной собственности вне государства является рискованной. Независимо от того, сколько книг вы читаете о собственности, нет никакой альтернативы реальному опыту. Без какого-либо опыта владения недвижимостью и без из первых рук, которые исходят из жизни в день изо дня в день, вы можете пропустить важные соображения по поддержанию собственности в вашей собственности за пределами штата.

Если вы не считаете, что хотите купить недвижимость, где вы живете по какой-либо причине, есть другие способы попасть на рынок недвижимости, которые намного проще, чем инвестировать из штата. Одним из вариантов является инвестиционный траст недвижимости.

Важно понимать, что при распределении между собственниками имущественный вычет не делится на их количество, а распределяется между ними в зависимости от размера доли каждого собственника.
Это каждый раз подчеркивают в своих разъяснениях чиновники (см. письма Минфина России №03-04-05-01/436 от 05 июня 2009 года, УФНС России по г. Москве №09-17/4242 от 19 мая 2006 года).
Пример:
Приобретается квартира в долевую собственность стоимостью 3 миллиона рублей. Доли распределены между двумя собственниками: 40% и 60%. Расходы на приобретение составили 1800 000 и 1200 000. Однако вычет предоставляется в пределах двух миллионов и распределен будет в соответствии с размером доли каждого собственника: 1200 000 и 800 000.

Распределить доли самостоятельно могут лишь супруги в случае приобретения имущества в общую совместную собственность

Совладельцы имущества, являющейся общей долевой собственностью, имущественный вычет могут распределить между собой только в том случае, если они являются приобретателями данного имущества. Если же приобретателем является один из дольщиков, имущественный налоговый вычет предоставляется ему в полном размере. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина №03-04-05/7-473 от 10 апреля 2012 года, №03-04-05/7-932 от 23 ноября 2011 года, №03-04-05/7-352 от 23 июня 2010 года, УФНС России по городу Москве №20-14/4/078478 от 30 июля 2009 года и др.

Так, если приобретена квартира в общую долевую собственность родителей и их несовершеннолетних детей, приобретателем является родитель, который вправе получить имущественный налоговый вычет в полном размере в пределах установленной суммы – 2 миллиона рублей (см. п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ №5-П от 13 марта 2008 года, письма Минфина №03-04-05/7-385 от 27 марта 2012 года, №03-04-05/09-304 от 15 марта 2012 года, №03-04-05/5-128 от 07 февраля 2012 года, №03-04-05/9-109 от 02 февраля 2012 года и многие другие).

Иными словами, родитель, купив квартиру и оформив ее в общую долевую собственность со своими детьми, не достигшими совершеннолетия, вправе претендовать на имущественный вычет не только исходя из размера своей доли, а исходя из всех долей, оформленных на детей, то есть в полном размере (см. письмо Минфина №03-04-05/9-733 от 14 июня 2012 года).

Предоставление имущественного вычета родителю несовершеннолетнего ребенка при переоформлении квартиры в долевую собственность

Если родитель, имеющий несовершеннолетних детей, использовал ранее имущественный вычет при покупке квартиры, может ли он при покупке следующей квартиры в совместную долевую собственность с ребенком, не достигшим совершеннолетия, получить имущественный вычет за своего ребенка в соответствии с размером его доли?

В качестве аргумента приводится норма подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса о невозможности повторного использования имущественного вычета.

При строительстве дома родителям может быть предоставлен имущественный вычет с доли, принадлежащей несовершеннолетним детям

Рассматривалась следующая ситуация: Был построен жилой дом физическим лицом, оформленный в долевую собственность супругов и их несовершеннолетних детей. Один из супругов предоставил в ИФНС все документы для получения имущественного вычета по расходам, связанным со строительством жилья с учетом долей принадлежащих детям. ИФНС отказал в предоставлении такого вычета. Свой отказ налоговый орган аргументировал тем, что имущественный налоговый вычет с долей принадлежащих детям предоставляется только при покупке жилья, на строительство жилого дома указанная норма не распространяется.

Минфин в письме №03-04-05/7-651 от 29 октября 2010 года ссылаясь на пункт 2 резолютивной части Постановления КС РФ №5-П от 13 марта 2008 года, приходит к выводу, что норма подп.2 п.1 ст. 220 Кодекса, в соответствии с которой родители имеют право на вычет с долей несовершеннолетних детей в случае приобретения имущества в общую долевую собственность могут быть применимы и в отношении строительства.

В связи с этим, родитель имеет право на получение имущественного налогового вычета с учетом долей, принадлежащих несовершеннолетним детям по расходам, связанным со строительством жилого дома.

Вместе с тем, отмечают специалисты Минфина, толкование правовых позиций Постановления №5-П, применительно к иным ситуациям, в том числе к рассматриваемой ситуации, может дать только Конституционный Суд РФ.

Может ли супруг передать право на имущественный вычет по принадлежащей ему доле другому супругу

Ситуация следующая: Супруги купили квартиру и оформили е в общую долевую собственность в равных долях. Супруга, находясь в отпуске по уходу за ребенком, хочет передать свое право на имущественный вычет по НДФЛ супругу. Минфин в письме №03-04-05/9-150 от 27 февраля 2013 года на этот вопрос ответил отрицательно.

Налоговым кодексом установлено, что в случае приобретения имущества в общую долевую собственность, сумма имущественного вычета распределяется пропорционально доле каждого из собственников (абз.25 подп.2 п.1 ст.220). Применение иного порядка получения вычета в случае приобретения долевой собственности невозможно, поскольку такое не предусмотрено Кодексом.

Однако, супруга, не имеющая в указанном периоде налогооблагаемого дохода, не теряет свое право на получение имущественного вычета.

В периоде, когда у нее появится доход, она сможет заявить о своем праве на вычет.

Обращаем ваше внимание на то, что важно различать понятия «долевая собственность» и «совместная собственность».

Собственность супругов, приобретенная в браке, является их совместной собственностью, независимо от того, кто являлся приобретателем, и на кого оформлено имущество, если не предусмотрено иное

В данном случае, собственность была разделена на доли, каждой их которой по отдельности владел каждый из супругов. В случае же совместного владения имуществом, в данном случае квартирой, супруги вправе распределить имущественный вычет между собой самостоятельно (письмо ФНС России №ЕД-3-3/646@ от 25 февраля 2013 года).

Если квартира находится в долевой собственности супругов, правно на вычет не передается, а распределяется пропорционально их долям

В качестве примера рассмотрим ситуацию, в которой граждане обратились за разъяснением по вопросу распределения вычета в случае совместного владения имуществом

Супруги купили и оформили в совместную собственность квартиру. Поскольку один из супругов является пенсионером, супруга подала документы в ИФНС на предоставление имущественного вычета в полном объеме на себя. ИФНС отказал в предоставлении вычета, поскольку квартира была оформлена на неработающего супруга.

Минфин в письме ссылается на абз.25 подп.2 п.1 ст.220 Кодекса, согласно которому размер имущественного вычета распределяется между владельцами по их письменному заявлению, в случае владения имуществом на праве совместной собственности.

Исходя из норм Гражданского и Семейного кодексов совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака, независимо от того, на кого оформлено данное имущество и кто фактически оплачивал его приобретение.

Таким образом, если супруги не заключали брачный договор, в котором предусмотрено раздельное или долевое владение имуществом, все имущество является их совместной собственностью. Следовательно, в рассматриваемой ситуации супруга имеет право на получение имущественного вычета в полном размере.

После распределения имущественного вычета между супругами, изменить соотношение вычетов нельзя

Из вышесказанного вытекает, что супруги могут распределить имущественный вычет по приобретенному в совместную собственность жилью. Однако в письме Минфина №03-04-05/9-364 от 30 июня 2010 года отмечается, что после того, как вычет был распределен, соотношение указано в заявлении и представлено в налоговый орган, вносить в него изменения не представляется возможным.

То есть если супруги уже подали документы на получение вычета, они не могут перераспределить доли в ином соотношении, или отказаться в получении своей доли вычета пользу другого супруга.

Если вычет по совместному жилью получил один из супругов, впоследствии, при покупке другого жилья, второй супруг может воспользоваться своим вычетом

Имущественный вычет, как известно, предоставляется один раз в жизни. Если один из супругов, не воспользовался вычетом, при покупке жилья в совместную собственность, уступив свою долю вычета другому супругу, считается что он не использовал свое право на вычет.

Такие разъяснения дает ФНС России в письме №ЕД-3-3/646@ от 25 февраля 2013 года. Имущественный вычет по купленной в совместную собственность квартире, супруги распределили между собой в соотношении 100 и 0 процентов. ФНС в письме разъясняет, что супруг, не использовавший свое право на имущественный вычет, при покупке другого жилья, сможет воспользоваться своим правом. При этом чиновники ссылались на определение Верховного суда №75-КФ12-81 от 25 мая 2012 года.

Ранее, Минфин настаивал, что в случае отказа от своей части имущественного вычета одним супругом в пользу другого по совместной собственности, при последующем приобретении жилья он не сможет получить вычет, поскольку считается, что свое право на вычет он уже использовал (см. письма Минфина №03-04-05/7-242 от 01 марта 2012 года, №03-04-05/7-971 от 30 ноября 2011 года и другие.

Далее специалисты Минфина высказывали свое мнение с оговоркой, что принимать решение о предоставлении вычета допустимо исходя из судебной практики по данному вопросу (см. письмо №03-04-08/4-373 от 02 ноября 2012 года).

Вычетом в каком размере может воспользоваться один из супругов, если другой супруг использовал свое право на вычет до брака

Если один из супругов до брака получил имущественный налоговый вычет, при покупке квартиры в совместную собственность с супругом он не может участвовать в распределении вычета. При этом, другой супруг имеет право на вычет только в сумме в пределах половины установленного максимума, то есть в пределах одного миллиона рублей.

Такие разъяснения дает Минфин в письмах №03-04-05/5-1071 от 20 декабря 2011 года, №03-04-05/5-1055 от 16 декабря 2011 года, №03-04-05/5-690 от 28 сентября 2011 года, №03-04-05/5-410 от 08 июня 2011 года, №03-04-05/7-164 от 21 марта 2011 года, №03-04-05/7-36 от 27 января 2011 года и др.

Отметим, что ранее чиновники высказывали иную точку зрения по данному вопросу. Супруг может получить имущественный вычет по половине расходов, но общий лимит при этом не уменьшался, то есть, с учетом полной суммы лимита (см. письма Минфина №03-04-05-01/243 от 14 июля 2008 года, №03-04-05-01/182 от 30 мая 2008 года, письма ФНС России №3-5-04/1838 от 11 декабря 2009 года, письмо УФНС России по г. Москве №20-12/4/009666@ от 01 февраля 2010 года).

Центр Бухгалтерской Практики "Парус"

В данной статье мы разберем особенности получения имущественного налогового вычета при ипотеке, и правила его распределения между покупателями.

Долевая собственность. Основные особенности.

Долевая собственность на недвижимое имущество подразумевает наличие не одного, а нескольких собственников. Причем права собственников не всегда являются равными. Доли могут быть идеальными (в том случае, когда речь идет об однокомнатной квартире, которую нельзя разделить) и натуральными (к примеру трехкомнатная квартира с тремя собственниками, у каждого из которых права на одну комнату).

Каждый из собственников по своему усмотрению вправе распоряжаться своей долей, но только если это не затрагивает права остальных собственников, и не наносит вред имуществу.

Законодательство предусматривает первоочередное право на выкуп доли остальными собственниками. Т.е. если один из собственников решил продать свою долю в квартире, то сделать это он сможет после того, как остальные собственники откажутся от покупки.

Имущественный налоговый вычет при ипотеке.

Получить имущественный налоговый вычет могут граждане, у которых доходы облагаются налогом по нынешней ставке в размере 13%. Т.е. необходимо иметь официальный источник доходов (белую зарплату). Предприниматели и неработающие пенсионеры не имеют права на получение налогового вычета.

Для получения вычета гражданину следует обратиться в налоговый орган по месту жительства с пакетом документов и с заявлением о предоставлении положенного вычета. Как правило, налоговый орган принимает решение в течении 2 месяцев.

Полный пакет документов является стандартным, и включает в себя следующее:

• Копию паспорта гражданина РФ;
• Декларацию (формы 3-НДФЛ) и заявление установленной формы о выплате вычета;
• Документы, которые подтверждают фактически понесенные расходы в связи с приобретением помещения жилого назначения;
• Справку (формы 2-НДФЛ), которая подтверждает уплату налога на полученные доходы.

Важно заметить, что налоговая инспекция не во всех случаях принимает положительное решение по выплате налогового вычета. Существует ряд обстоятельств, при наличии которых вам откажут вам откажут в выплате налогового вычета. Ниже приведем список основных поводов для отказа:

• Предоставление недостоверных сведений в налоговою инспекцию;
• Жилье приобретается у лиц, которые заинтересованы в получении вычета (близкие родственники, работодатель, супруг);
• Если покупатель уже получил налоговый вычет ранее;
• Расходы несет не покупатель, а другое лицо.

данный перечень является исчерпывающим, поэтому по отказ в выплате по другим причинам будет не правомерным.

Налоговый вычет при ипотеке можно получить как по стоимости жиля так и по уплаченным процентам в счет погашения кредита. Как правило, сначала занимаются получением именно налогового вычета со стоимости, а потом с процентов.

В число документов, подаваемых в налоговый орган для получения вычета ипотеке входят следующие:

• ваш кредитный договор (оригинал);
• непосредственно ипотечный договор;
• справка о выплаченных процентах (следует получать в банке);
• справка с места работы и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.

Теперь попробуем рассчитать размер налогового вычета при ипотеке на конкретном примере.
Стоимость квартиры - 5 500 000 руб.
Размер первоначального взноса по ипотеке - 1 100 000 Руб.
Сумма кредита - 4 400 000 руб.
Ипотека оформлена на 10 лет.
Процентная ставка составляет 12 %.

Т.к. предельная сумма стоимости квартиры которая берется в расчет при налоговом вычете составляет 2 000 000 руб. то данном случае 13% вычета составят 260 000 руб. Это вычет получаемый именно со стоимости жилья.

Что касается налогового вычета с уплаченных процентов, то рассчитывается он следующим образом:
Путем примерного подсчета при условии 4 400 000/12%/10 лет у нас получается сумма равная 3 200 000 переплаты. Но т.к. законодательством введен лимит в размере 3 млн.(если сделка заключена до 2014 г. то никаких ограничений законом не предусмотрено) мы будем отталкиваться именно от этой суммы, и у нас получится 390 тыс. руб.

В итоге при сложении двух вычетов у нас получается 650 тыс. руб. Приведенные нами цифры являются максимальными.

Приведем еще один пример.

2 родных брата приобрели в долевую собственность квартиру в ипотеку по ставке в 10% на 10 лет. Цена квартиры составляет 15 000 000 руб. Первоначальный взнос составляет 3 000 000 руб.

На какую же сумму налогового вычета по процентам может рассчитывать каждый из братьев? Если учитывать, что сделка заключена после 2014 года.

Путем подсчета можно установить, что переплата по процентам составит 8611389.60

Дело в том, что налоговый вычет по процентам предоставляется на кредитный договор, тем самым каждый из братьев может рассчитывать на ½ от 390.000 рублей. Если бы братья покупали квартиру по разным кредитным договорам, то сумма могла быть больше на 390.000 рублей.

В том случае, если недвижимость приобретается в общую совместную стоимость, то покупатели супруги могут рассчитывать на исходные 260 тыс. руб. (13% от 2 млн. руб.) и на вычет по процентам в размере 390.000 рублей. Т.е. оба покупателя проходят как один субъект в данном случае. Распределяется данная сумма между покупателями в связи с их соглашением.