Суд решение арендодатель требует расторгнуть договор аренды. Ошибки при досрочном расторжении договора аренды
Дата публикации: 03.10.2011
Современные условия ведения хозяйственной деятельности иногда вынуждают предпринимателей нарушать условия заключенных ими договоров. Порой одна из сторон выступает инициатором досрочного расторжения договора, будучи в полной уверенности, что к тому есть достаточные основания. Ниже предлагается проанализировать некоторые затруднительные ситуации, которые могут возникнуть при досрочном расторжении договора аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В пункте 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), приводится случай, когда ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем образовалась предъявленная к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд откажет арендодателю в иске (см., например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).
Кроме того, требование о расторжении договора аренды, как правило, не подлежит удовлетворению, если арендатор в разумный срок устранит нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Данная позиция нашла свое подтверждение в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14): "Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска".
Еще одним основанием досрочного расторжения договора аренды является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (ст. 619 ГК РФ). Нередки случаи, когда арендатор лишь частично погашает свою задолженность перед арендодателем, и встает спор о правомерности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако в данной ситуации, как правило, суд признает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 указано, что "факт частичной уплаты арендной платы в дальнейшем не имеет значения для решения вопроса об обоснованности расторжения договора".
Предупреждение
Само по себе наличие факта нарушения арендатором условий договора еще не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Для начала арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения последним обязательств в разумный срок. Лучше всего это сделать, отправив арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на адрес его государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом даже в том случае, если почтовое отправление вернется арендодателю с отметкой отделения связи об отсутствии арендатора по известному адресу (Постановления ФАС МО от 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07, от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 и другие).
Относительно содержания текста письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства необходимо сказать следующее. В пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение "само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды", в то время как "право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения". Далее судом в письме разъясняется: "Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Изменение или отказ?
Заслуживает внимания ситуация, когда стороны указали в договоре возможность расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. При этом необходимо отличать изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ). В первом случае если на предложение одной стороны об изменении или расторжении договора другая сторона не отвечает в установленный срок или возражает против этого, то обязательство может быть прекращено на основании решения суда. А при одностороннем отказе от исполнения обязательства арендные обязательства прекращаются во внесудебном порядке (Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой. М., 2007. С. 809).
Таким образом, предусматривая в договоре аренды возможность его расторжения по инициативе арендодателя (т.е. первый случай), следует иметь в виду, что наличие в договоре такого условия еще не означает, что арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору аренды. Чтобы расторгнуть договор, ему еще придется обратиться в суд с соответствующим требованием. Сделанный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Постановление ФАС УО от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4).
Если же имеет место предусмотренный договором аренды односторонний отказ от исполнения обязательств, то, как говорилось выше, арендодателю обращаться в суд не надо. Более того, в этом случае сторона - инициатор такого отказа не должна обосновывать свое решение какими-либо аргументами. Даже в том случае, если дело о расторжении договора будет рассматриваться судом. Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, "ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа".
Таким образом, следует вывод: если договор аренды содержит условие о возможности его досрочного расторжения ввиду одностороннего отказа от исполнения обязательств, то отсутствует необходимость обращения в суд и нет надобности в указании оснований для такого расторжения. Статья 619 ГК РФ в данном случае не ограничивает права сторон закрепить в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, возможность одностороннего отказа без указания оснований.
Неустойка
Неоднозначно складывается практика в отношении взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства после досрочного расторжения договора аренды. ВАС РФ в письме от 30.01.1995 N С1-7/ОП-54 указал: "При невыполнении покупателем-должником этого обязательства по договору (а законодательством или договором установлена пеня за просрочку платежа) с него подлежит взысканию не только денежная сумма, но и пеня за просрочку платежа, исчисленная со дня, когда должник должен был уплатить сумму, до дня фактической оплаты, независимо от того, что предусмотренный сторонами срок действия договора истек". Такая позиция нашла свое подтверждение и в п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104): "Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ".
В дальнейшем позиция ВАС РФ оказалась непоследовательной, на что указывает М.Ф. Гильмутдинов: в Определениях от 10.11.2008 N 14639/08 и от 02.10.2009 N ВАС-9370/09 "суд высказал уже другую точку зрения и подтвердил правомерность судебных актов, в которых сделан вывод о невозможности взыскания неустойки за пределами срока действия договора" (Гильмутдинов М.Ф. Применение неустойки после расторжения договора аренды // Арбитражная практика. 2010. N 7. С. 109).
Однако такая позиция противоречит общим положениям гражданского права об обязательствах. В случае сохранения основного обязательства сохраняется и дополнительное обязательство по уплате неустойки. Таким образом, необходимо признать, что расторжение договора совершенно не влияет на судьбу уже возникшего обязательства по оплате аренды, если только кредитор и должник прямо это не разрешили в соглашении о расторжении договора.
Из вышеизложенного следует вывод, что комплекс содержащихся в ГК РФ правовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой. Хотя в континентальной системе права судебной практике, как правило, не отведено места среди источников права, акты высших судебных инстанций позволяют повысить предсказуемость решений нижестоящих судов, а главное - сократить количество ошибок в действиях сторон договора аренды.
Судебная практика.
Постановление Президиума ВАС РФ /09 по делу № А/ "Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным"
Суть спора
Закрытое акционерное общество «Двуречье» обратилось с заявлением в арбитражный суд . Документ содержал в себе требование признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы, которая в процессе сотрудничества с заявителем расторгла договор аренды недвижимого имущества. Это произошло согласно условию договора, которое предусматривало наделение арендодателя правом расторжения договора в одностороннем порядке с уведомлением об этом арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя стало возможным вследствие положений статей 619 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии с условиями пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут в случае фиксирования существенных нарушений его условий либо в других ситуациях, которые предусматриваются соглашением сторон или действующим законодательством. Таким образом, обе стороны-участницы отношений, связанных с правами аренды, могут согласовывать свои действия в рамках договора. Также в пункте 3 статьи 450 ГК РФ предусматривается право лица на отказ от договора, решение этого вопроса производится в несудебном порядке.
Необходимо отметить, что ГК РФ разделяет такие понятия, как односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе стороны, которые производятся соответственно в несудебном и судебном порядке.
Однако следует помнить, что часто договор аренды предусматривает условие, согласно которому, одна из сторон (чаще всего это именно арендодатель) имеет право расторгнуть договор без объяснения причин, отказаться от исполнения его условий или расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.
В процессе рассмотрения указанного дела перед судьями возник вопрос: насколько правомерным можно считать данное условие договора аренды, и имеет ли право регистрационная служба аннулировать запись в ЕГРП о договоре, опираясь на заявление лица касательно прекращения действий договора аренды из-за его расторжения в одностороннем порядке?
Решения судов разных инстанций
В суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, указанных в заявлении. Суд аргументировал это тем, что регистрационная служба действует в рамках закона, а потому арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эта позиция была поддержана судом апелляционной инстанции.
В суде кассационной инстанции все предыдущие решения были отменены, потому как порядок и основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке в документе не оговаривались, а решение о расторжении договора было принято без согласия обеих сторон. Именно поэтому, регистрационная служба не имеет права производить расторжение такого договора, тем более что арендатор имел возражения на этот счет.
По данному делу было принято Определение от 01.01.2001 № ВАС-13057/09, согласно которому, ВАС РФ указал, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора является возможным только в случае согласия на это обеих сторон, если иные ситуации не предусмотрены договором или действующим законодательством. В том случае, если одна из сторон полностью или частично производит отказ от исполнения условий договора (притом, что сам договор допускает такой отказ), то он считается измененным или расторгнутым.
ВАС РФ пришел к выводу о том, что вне зависимости от наличия оснований для отказа, предусмотренных соглашением или законом, право на односторонний отказ от исполнения условий договора может иметь место в процессе правоотношений, связанных с арендой. Для того чтобы произвести отказ от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке, достаточно, чтобы в законе или самом договоре была указана возможность произведения подобных действий.
Помимо этого, ВАС РФ постановил, что положения статьи 619 ГК РФ являются продолжением условий пункта 2 статьи 450 ГК РФ, которые не ограничивают права сторон в процессе заключения договора аренды. Именно поэтому, участники данных правоотношений могут предусматривать возможность отказа от исполнения условий договора без объяснения причин. Что касается одностороннего отказа, то он является юридическим фактом, который ведет к непосредственному расторжению договора.
Кроме того, ВАС РФ отметил, что точно такая же правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении /08. В указанном Постановлении выражена позиция, в соответствии с которой для произведения отказа от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке достаточно указать данный факт в соглашении или законе. При этом не имеет значения, заключен этот договор на неопределенный или определенный срок.
Однако следует отметить, что по данному вопросу существует и другое мнение. Даже если в договоре аренды отмечено право стороны расторгнуть данное соглашение, это еще не означает, что производить это нужно без решения суда (Постановления ФАС Уральского округа от 01.01.2001 /09-С4 по делу /). Именно поэтому, можно утверждать, что наличие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, а также направление уведомления об этом являются недостаточными причинами для расторжения договора, а соответствующие службы при этом не имеют право вычеркнуть запись в ЕГРП.
В судах существует еще одна позиция, которая включает в себя такие понятия, как «расторжение договора» и «отказ от договора». Суды исходят из того, что расторжение договора в одностороннем порядке не является возможным, так как оно должно быть произведено только по взаимному согласию сторон и в судебном порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.01.2001 по делу /2008).
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Таким образом, Президиум ВАС РФ решение суда апелляционной и первой инстанции оставил без изменений, а решение кассационного суда было отменено.
На основании статьи 310 и пунктов 1,3 статьи 450 ГК РФ Президиум пришел к выводу, что для произведения отказа от исполнения условий договора в одностороннем порядке достаточно лишь факта указания об этом в соглашении, подписанном обеими сторонами. Действия ЕГРП о расторжении договора аренды при этом признаются законными. При этом само утверждение Постановления касательно того, что «для произведения отказа от исполнений условий соглашения в одностороннем порядке достаточно лишь указать это в договоре» говорит о том, что Президиум ВАС РФ считает одностороннее расторжение договора и односторонний отказ от исполнения условий соглашения являются равнозначными понятиями.
По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перечень существенных нарушений содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
Основания досрочного расторжения договора судом, установленные законом
Согласно ст. 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель также вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в случае, когда арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что арендодатель может обратиться в суд с указанным иском только после того, как арендатору будет направлено письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Если арендатор устранит нарушение, то суд откажет в удовлетворении требования о расторжении договора.
Важно ! Если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, арендодатель даже в случае уплаты долга арендатором вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании абз. 4 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это он должен в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено.
В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора;
3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендодателя;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.
Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, если:
— ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
— арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда он не согласован, — в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
— обнаружены недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ);
— арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на объект аренды, в частности о сервитуте, праве залога и т.п. (абз. 2 ст. 613 ГК РФ);
— арендодателем нарушена обязанность производить капитальный ремонт (абз. 6 п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.
Пунктом 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право арендатора земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут в целях реализации указанного Закона, требовать расторжения договора аренды, если вследствие установления сервитута невозможно использовать весь участок или его часть. Аналогичные положения предусмотрены п. 3 ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 3 ст. 32.1 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».
Основания досрочного расторжения договора судом, установленные соглашением сторон
Стороны в договоре аренды могут изменить основания досрочного расторжения, предусмотренные ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, они вправе установить, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы.
———————————
Пример формулировки условия:
«Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором суммы арендной платы».
———————————
Стороны также вправе определить в договоре собственные основания для его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (абз. 6 ст. 619, абз. 6 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть связаны с нарушениями условий договора, не указанными в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, основанием может являться неисполнение арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки.
———————————
Пример формулировки условия:
«Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт в установленные настоящим договором сроки».
———————————
В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора.
Такие основания могут не зависеть от действий сторон (например, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества).
———————————
Пример формулировки условия:
«Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества».
———————————
Важно ! При изменении или расторжении договора в судебном порядке моментом его изменения или расторжения будет являться момент вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке
В этом случае сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.
Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
