Расчет аренды в виде процента от оборота. Сократить расходы на аренду торговой площади в тц. Процент проценту рознь
Ставка, основанная на процентах от товарооборота, обычно состоит из двух компонентов: фиксированной (базовой) ставки аренды и переменной. Последняя определяется объемом товарооборота и равняется проценту от выручки (если эта величина превышает определенный уровень).
В России используются две схемы. Первая сводится к тому, что арендатор платит фиксированную ставку или же процент от товарооборота - в зависимости от того, что больше. Вторая подразумевает минимальную фиксированную ставку, а девелопер ориентируется в основном на процент от оборота. За рубежом также применяется вариант с фиксированной средней ставкой и дифференцированными процентами от товарооборота. До определенного уровня выручки ритейлор вносит, к примеру, 7%, а по мере ее роста эта доля сокращается до 6% или 5%.
Менеджеры склада могут смотреть на затраты на размещение на кубический фут, поскольку они видят, что все пространство является пригодным для использования. Его работа появилась в торговых изданиях, таких как «Журнал о недвижимости в Миннесоте» и «Адвокат Ассоциации по многоквартирным домам в Миннесоте». Ландер имеет степень бакалавра искусств в области политологии из Колумбийского университета.
Аренда, уплачиваемая при аренде розничного магазина, сильно варьируется в зависимости от местоположения и размера магазина розничной торговли, продолжительности срока аренды и типа бизнеса, который проводится в розничном магазине. Тем не менее, существует ряд методов, которые могут быть использованы для определения суммы арендной платы, подлежащей оплате в розничном магазине, включая метод арендной платы.
Порядок расчета ставок исходя из объема товарооборота возник в США в период Великой депрессии. В 30-е годы XX века на фоне падения производства и безработицы ритейлоры перестали вносить арендные платежи.
В этой ситуации владельцам торговых площадей пришлось искать способы, позволяющие компенсировать риски и не допустить простоя помещений. Так родилась партнерская модель взаимодействия между собственником и арендатором, которые поделили риски колебания экономической конъюнктуры.
Резервная рента относится к расчету арендной платы за аренду в магазине розничной торговли на основе оборота бизнеса, эксплуатируемого из арендованного помещения. Двумя наиболее распространенными формами ренты ренты, которые используются арендаторами и помещиками, являются.
Оплата базовой ставки плюс определенный процент от оборота бизнеса; и арендной платы, основанной исключительно на проценте оборота бизнеса. В обстоятельствах, когда стороны соглашаются рассчитывать арендную плату на основе оборота, в соответствующем договоре аренды указывается формула, которая будет использоваться для расчета арендной платы.
Методика продолжает использоваться в США уже на протяжении многих десятилетий. В Европе она оказалась востребована в 1980-х, а в России получила распространение во время последнего кризиса 2008-2009 гг., когда в связи со снижением потребительского спроса ритейлоры начали освобождать арендованные площади. Собственники в свою очередь предложили им остаться, внося минимальную фиксированную ставку и процент от оборота.
Месяц или другое время, согласованное между сторонами, сертификат, с достаточной степенью точности определяющий оборот бизнеса; и год, или другое время, согласованное сторонами, заявление об обороте бизнеса, подготовленное зарегистрированным аудитором. Если вы нуждаетесь в помощи в этой области, чтобы получить специализированную юридическую консультацию и экспертные рекомендации.
Информация, содержащаяся в этой новостной статье, предназначена только для краткого и общего обзора интересующего вопроса. Он не должен быть всеобъемлющим и не является юридическим советом в любой форме. Читатели должны обращаться к юридическим или иным профессиональным советам, прежде чем действовать или полагаться на какой-либо контент из этой статьи. Престиж не несет ответственности ни за какого-либо читателя, ни за кого-либо за любую потерю какого бы то ни было ущерба в связи с материалом, содержащимся в этой новостной статье или ее использованием.
Практика начисления процентов различается в разных странах. Так, в США «якорные» арендаторы, занимающие помещения от 5000 до 25 000 кв.м, вносят в среднем 1,01% от оборота, а среднерыночный показатель составляет 5,5%. Максимум - 8,9% - платят операторы развлечений.
В Европе «якоря» раскошеливаются на 1-2%, а развлекательные предприятия отдают обычно более 16% выручки. Среднее по рынку значение - 11%. Магазины книг и подарков платят почти 9%, одежды и украшений - более 10%.
Автор не может быть допущен к участию в качестве юрисконсульта во всех государствах и территориях. При аренде служебных помещений можно согласовать арендную плату, зависящую от оборота. Это можно сделать так, чтобы арендатор должен был заплатить в качестве платы за перевод определенный процент от его оборота в арендованной зоне. Продажи, как правило, согласовываются при аренде розничных магазинов розничному торговцу.
Однако, поскольку арендодатель в значительной степени участвует в бизнес-риске арендатора в значительной степени и хочет обеспечить свои издержки даже при низкой обороте, обычно согласовывается определенная минимальная арендная плата. Также возможно ограничить арендную плату вверх, например, путем ограничения оборотной части арендной платы.
Особая ситуация - в Ирландии. К сожалению, мы не располагаем цифрами по всем секторам рынка, но имеющиеся данные весьма показательны. Операторы молодежной одежды вносят от 15,5% до 16%, женской - 17%, а мужской - все 20%. Для ювелирных магазинов доля от товарооборота достигает 55%, для книжных - почти 30%. Торговцы аудио- и видеотехникой вносят 17,5%. Среднерыночная величина - 21%.
Чтобы избежать споров относительно суммы аренды, рекомендуется иметь точное определение «оборот» в аренде. В основном используется чистый оборот, посредством которого он может быть определен точно, какие продажи должны быть включены в детали. При разработке контракта следует иметь в виду, что в некоторых случаях чрезмерно узкое определение понятия дохода может привести к недостаткам для арендодателя.
Суб-сдача помещений жильем арендаторами, изменение деловой активности, изменение ассортимента товаров. Еще одно возможное соглашение заключается в том, чтобы обязать арендатора периодически раскрывать свой доход через определенные промежутки времени, если это необходимо, подтверждая его налоговый консультант.
В Европе преобладает не процент от оборота в чистом виде, а смешанная ставка: пониженная фиксированная плата плюс доля выручки, которая взимается, если оборот превышает определенную сумму. Более трети арендаторов европейских ТЦ рассчитываются за торговые площади по такой схеме. При этом для супермаркетов и операторов развлечений примерно в 75% случаев используются фиксированные ставки в чистом виде.
Берлинский апелляционный суд также зафиксировал соответствующее обязательство арендатора предоставить информацию о его сделках в судебном решении. После этого арендатор должен предоставить арендодателю всю информацию, необходимую для расчета арендной платы за аренду. Это включает проверку учетных записей. После судебного решения договор не требуется. Однако, поскольку другие суды могут решать по-другому, настоятельно рекомендуется договорное соглашение. При этом можно регулировать дальнейшие детали, например, когда, каким образом и кем, какие документы должны быть представлены.
Российский рынок на такие показатели пока не вышел, поскольку методика применяется не так давно. При этом практически все новые ТЦ используют процент от оборота как альтернативу фиксированной ставке, если «плавающие» платежи получаются больше.
Как правило, у международных брендов схема вопросов не вызывает, поскольку она им прекрасно знакома. Отечественные ритейлоры стараются адаптироваться к новым реалиям. Хотя договориться с ними о проценте от оборота удается не всегда.
Согласование только арендной платы за продажи не влечет за собой обязанности по эксплуатации арендатора. Это необходимо согласовать дополнительно. Договоры купли-продажи согласно § 8 с. 2 Закон о фармацевтах запрещен для договоров аренды с аптеками. Исключением является лизинг аптеки, который разрешен только в очень плотных условиях.
Влияние ежемесячной суммы на аренду больше или меньше, в зависимости от экономической активности бизнеса и объема операций. Розничный бизнес требует отличного места, которое дороже. Промышленность требует более широких возможностей и возможностей для своих процессов, что также влияет на стоимость аренды.
В российских регионах ставки без фиксированной составляющей используются реже, чем комбинированные («фикс» + процент).
Если говорить о конкретных цифрах, гипермаркеты в России платят больше, чем в США и Европе (1-3%). Операторы электроники, наоборот, меньше (от 2% до 6%). Максимальные значения у ресторанов (10-15%) и развлекательных заведений (до 10%).
Одним из самых важных решений, которые должен предпринять предприниматель, является идеальное место для его бизнеса. Выбранное местоположение определяет стоимость арендной платы, а также свойства. Сумма аренды имеет двойной эффект. Влияет на коммунальные услуги Влияет на денежный поток. . В другом бюллетене мы рассмотрим дело, приобретенное с банковским кредитом, свойства, внесенные или переданные партнерами.
В некоторых странах депозит, эквивалентный арендной плате за один месяц и другие страны, должен быть представлен на срок до трех месяцев. Это деталь, которая существенно влияет на денежный поток и, конечно, начальный капитал. Хотя это верно, эти депозиты не влияют на отчет о прибылях и убытках; да, они влияют на денежный поток.
Среднерыночный показатель - 12% - близок к европейскому.
При этом в отдельных случаях процент может увеличиваться за счет сокращения фиксированной части ставки. Некоторые ритейлоры, в которых собственники ТЦ заинтересованы особенно, принципиально не соглашаются вносить базовые платежи и соглашаются только на долю от оборота.
Как определить, подходит ли арендная плата для бизнеса? То есть, необходимо заранее определить, будет ли будущий бизнес иметь возможность оплачивать ежемесячную арендную плату, и, конечно же, остальные фиксированные затраты. Например, мы будем ссылаться на арендную плату, оплачиваемую розничными предприятиями, такими как супермаркеты, магазины, рестораны. Принцип рассуждения одинаковый для компании, которая продает сто тысяч долларов в месяц или продает один миллион долларов каждый месяц.
Цена за квадратный метр сначала определяется предложением и спросом, затем по местоположению, а затем по старшинству и, конечно же, по характеристикам объектов. Существуют и другие факторы; конечно. Место почти всегда зависит от того, где находится ваш клиент, иногда там, где находится его поставщик, и в малых предприятиях, где предприниматель, который начинает свою деловую жизнь. Идеал состоит в том, чтобы собрать матрицу переменных и выбрать по нескольким критериям, одна из которых - стоимость квадратного метра и его влияние на прибыль.
Для девелопера идеальна ситуация, когда фиксированная сумма достигает в структуре платежа 80-90%. Однако каждый комплекс сугубо индивидуален. Есть случаи, когда на базовую ставку приходится 40-50%. В основном это касается объектов со спорной локацией и другими неоднозначными характеристиками. Их владельцы вынуждены идти навстречу арендаторам.
Лучшее место - это тот, который обеспечивает максимальную прибыльность. Большая рентабельность напрямую связана с продажей, которую вы получаете за каждый доллар, который вы платите за аренду, и за каждый квадратный метр. Рауль думает об открытии зоомагазина в восточном секторе столицы своей страны.
Оценки того, что на 120 квадратных метров достаточно и с 4 парковочными местами. Вы должны выбрать один из двух вариантов. Не включает в себя надзор или общественные услуги. Он имеет шесть парковочных мест, плюс улица еще не отрегулирована. В нем имеется внешняя и внутренняя парковка торгового центра.
Типичный пример: супермаркеты площадью около 2000 кв.м платят за аренду в среднем $300-450/кв.м в год (без НДС и эксплуатации) плюс 5-8% от оборота (при достижении определенного объема выручки). В результате, как правило, получается сумма в $500-600 с одного «квадрата» в год.
Безусловно, партнерская модель аренды подразумевает прозрачность ведения бизнеса и открытость информации. Девелоперы и брокеры, работающие в их интересах, закладывают в условия договоров необходимость регулярно предоставлять определенный набор документов, форм отчетности и т.п. За нарушения вводятся штрафные санкции. Тем не менее, эти пункты контрактов соблюдаются не всегда.
Для целей этого информационного бюллетеня мы предположим, что Рауль имеет возможность финансировать оба из этих вариантов. Даже если бы он выбрал первый, он мог бы арендовать два магазина вместо одного. Начнем с стоимости квадратного метра. Теперь мы попросили Рауля расследовать и измерить в течение недели количество людей, которые проходили перед каждым местом.
Это то, что мы называем переводным фактором. Опять же, это зависит от инвентаря, цен продажи и покупательной способности потенциальных клиентов. Расследуя магазины в других областях и с поставщиками этих магазинов, Раулю удалось это определить. То есть, введите 10%, это будет коэффициент преобразования воздействия, который имеет магазин.
Ставка на базе процентов с товарооборота более выгодна девелоперам качественных ТЦ, зато арендаторы не столь удачных комплексов получают при ее использовании комфортные условия работы.
Методика мотивирует собственника проводить маркетинговые мероприятия, направленные на увеличение посещаемости ТЦ. Ведь при повышении количества покупателей выигрывают обе стороны.
Если мы оценим 10%, из этих 368 человек войдут в магазин. Готов, теперь у нас есть две важные данные. Это позволяет рассчитать влияние ренты на продажи каждого места. Вы также можете рассчитать продажу за квадратный метр. Какое решение должен принять Рауль?
С информацией, которую мы проанализировали, вы уже знаете, какое влияние оказывает рента на вашу прибыль. Но решение не может быть принято только при наличии этого критерия. Конечно, есть много других факторов, которые следует учитывать. Решение, которое принимает Рауль, зависит от многих других переменных; но теперь у него есть основополагающий факт для укрепления его принятия решений.
Схема с процентами создает некоторые сложности, если девелопер намерен продать торговый объект как готовый бизнес. Потенциальный покупатель не может прогнозировать его реальный доход, а, значит, корректно определить инвестиционную стоимость.
По нашему прогнозу, доля договоров с процентными ставками будет постепенно расти хотя бы за счет международных ритейлоров, которые привносят в Россию свой опыт арендных отношений на европейском рынке. За рубежом такую схему используют все современные продвинутые проекты.
Фиксированные затраты компании могут привести к банкротству. Бизнес может иметь очень привлекательную прибыль; но если ваши постоянные затраты высоки, бизнес не сможет совершить полет. Многие предприниматели попадают в ловушку, желая начать со всего «совершенного» и начать с самого начала с очень высокими фиксированными издержками, некоторые из которых не оправданы или которые могли быть отложены.
Успешный бизнес - это бизнес, в котором вы увлечены; Но это также должен быть бизнес, который генерирует прибыль. Это самая важная цель. Без коммунальных услуг реального роста нет. Турнир торговцев, стоимость аренды может серьезно повлиять на операционную прибыль от торговли. Пункт о договорных положениях аренды, концепция скорости труда и методы пересмотра коммерческой ренты.
Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора 1. В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ)
Арендная плата является неотъемлемой частью расходов торговца: ее эволюция должна поэтому учитываться при расчете предварительных счетов франчайзи. Помимо этого, арендная плата слишком высока, и будет трудно быть прибыльным. Скорость усилий определяет много вещей для франчайзи, включая его компенсацию и, следовательно, его способность развивать свой бизнес.
Уровень усилий является важным индикатором управления: для его расчета достаточно разделить сумму арендной платы, включая расходы, на оборот. Объем коммерческой ренты регулярно пересматривается, франчайзи должен проявлять бдительность при подготовке своих предварительных счетов. Существует два способа пересмотра коммерческой ренты: пересмотр стоимости аренды, проводимый в этом случае каждые три года, и пересмотр индексации, который осуществляется по годовой ставке.
Все о договоре аренды помещения
Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться. Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме.Договор аренды нежилого помещения образец
Совет. В договоре надо четко записать, какое помещение сдает компания - номер комнаты, этаж и т. п. Можно приложить к соглашению схему размещения офиса. Условие о предмете можно записать так: «Арендодатель сдает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 12, офис 14, площадью 250 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого здания.Арендная плата от оборота: юридические аспекты
Арендная плата от оборота преимущественно оплачивается арендатором в дополнение к базовой арендной плате, которая начисляется как фиксированная базовая арендная ставка за квадратный метр арендуемых помещений. Такая фиксированная арендная ставка, как правило, является меньшей, чем среднерыночная арендная ставка для аналогичной категории помещений (например, 80% от среднерыночной арендной ставки). Широкое распространение получила арендная плата от оборота, которая рассчитывается по следующей формуле: оплата базовой арендной ставки за квадратный метр арендуемых помещений + оплата положительной разницы между суммой, указанной сторонами в договоре аренды (например, суммой базовой арендной платы за год) и процентом от оборота арендатора за год.В этом случае, если сумма процента от оборота арендатора, полученного арендатором за год в связи с использованием арендуемых помещений, превышает базовую сумму, установленную сторонами, то дополнительно к базовой сумме оплате подлежит положительная разница между суммой процента от оборота и базовой суммой.
