Обращение взыскания на имущество при ипотечном кредитовании. Обращение взыскания на ипотеку

Обращение взыскания на ипотеку

Обращение взыскания на ипотеку возможно до тех пор, пока не исполнены обязательства по основному договору, исполнение которого обеспечивается ипотекой. С прекращением обязательств, возникших из основного договора, прекращается и договор об ипотеке. В таком случае обращение взыскания на ипотеку невозможно. Но если расторгается договор об ипотеке, то основной договор, как правило, продолжает действовать.

Как нами уже упоминалось, ипотека является одним из способов обеспечения обязательств (см., например, поручительство, неустойка, штраф). Обеспечение исполнение обязательства и способ такого обеспечения устанавливается соглашением сторон. Следовательно, стороны могут заключить договор вообще без всякого обеспечения, что происходит довольно часто.

Предположим, что между предприятием А (поставщик) и предприятием Б (покупатель) заключен договор поставки, по которому поставщик передал покупателю определенную партию товара. К установленному договором сроку покупатель деньги за товар не заплатил, а многочисленные переговоры между сторонами по поводу оплаты товара ни к чему не привели. Что в таком случае делать поставщику, чтобы получить деньги за товар? Обращаться с иском в суд, ничего другого не остается.

Теперь предположим, что суд удовлетворил требования поставщика о взыскании денежных средств за поставленный товар, но покупатель это судебное решение добровольно не исполняет. В этом случае включается механизм исполнительного производства: исполнительный лист, служба судебных приставов, поиск имущества должника, на которое можно обратить взыскание и т.д. Процедура поиска имущества довольно длительная, и далеко не всегда заканчивается успешно. Случается и так, что недобросовестный покупатель (пока суд да дело) просто избавляется (продает третьим лицам и т.п.) от своего имущества и денежных средств, и тогда обращать взыскание бывает просто не на что.

Иное дело, обращение взыскания на ипотеку. Здесь процедура обращения взыскания значительно упрощается, поскольку поставщик в исковом заявлении просит суд обратить взыскание на конкретное имущество должника, которое является предметом ипотеки. Произвести отчуждение этого имущества без согласия залогодержателя должник не сможет. Поэтому обращение взыскания на ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательства считается наиболее надежным. О судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и пойдет речь далее.

Обращение взыскания на ипотеку производится в порядке искового производства. Удовлетворяя иск залогодержателя, суд в своем решении должен указать: имущество, которое является предметом ипотеки, суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, начальную цену реализации имущества, способ реализации имущества и т.д.

Суд по заявлению залогодателя может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года в случаях, которые установлены законом:

Если залогодателем является гражданин и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью;

Если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания на ипотеку, если залогодатель в пределах предоставленного ему срока удовлетворит требования кредитора.

Между тем, отсрочка взыскания на ипотеку допускается законом не всегда. Закон запрещает отсрочку, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также в случаях, когда в отношении залогодержателя или залогодателя возбуждено дело о банкротстве.

Законом не допускается обращение взыскания на ипотеку в судебном порядке, если нарушение обязательства, которое допустил должник, является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости предмета залога.

Незначительность и несоразмерность предполагаются при одновременном соблюдении следующих условий:

Сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки ипотеки;

Период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

Однако договор ипотеки при этих обстоятельствах сохраняется, и залогодержатель вправе вновь обратиться в суд с аналогичным иском, если вышеназванные обстоятельства будут устранены.

Имущество, на которое по решению суда обращено взыскание по ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за некоторыми исключениями, установленными законом. О реализации ипотеки , на которую обращено взыскание судом, пойдет речь далее.

Здравствуйте, Андрей!

В октябре 2015 года заемщик оплатил часть основного долга материнским капиталом и больше по кредиту не платил. Суммы мат. капитала хватило чтобы заемщик прогасил периоды платежей по основному долгу аж до 2017 года, (основной долг так сказать заморозился и составляет сейчас 900000)

В Вашей ситуации возникают закономерные вопросы о том, каким же именно образом было произведено погашения задолженности средствами мат. капитала, и для полноценного ответа необходимо анализировать условия договора и график платежей, как верно было отмечено коллегами.

Уточните, каким образом основной долг заморозился? Средства мат. капитала в частичное досрочное погашение пошли? Платежи дифференцированные или аннуитетные по договору?

Необходимо, чтобы Вы прикрепили скан договора и графика!

Тем не менее, исходя из указанных Вами данных хотелось бы отметить следующее:

Договором предусмотрено, что банк имеет право требовать досрочного погашения кредита, если заемщик надлежащим образом не исполнит свое обязательство, а именно по выплате основного долга (подчеркиваю именно основного), далее бла, бла. Про проценты ни слова. Да ремарка, оплата обязательств по кредитному договору осуществляется следующим образом согласно графика 1 к договору по 9000 рублей с уплатой процентов установленных графиком 2 договора.

Во-первых: график платежей является неотъемлемой частью договора, и ежемесячный платеж состоит как раз из основного долга и начисленных %, и было бы не логичным предусматривать в договоре право на обращение в суд только в случае неоплаты основного долга. Кредит ведь у Вас не беспроцентный, следовательно каждый месяц должны погашать также %.

Кроме того, частичное досрочное погашение производится как правило путем уменьшения срока кредита при сохранении размера ежемесячных платежей, либо уменьшение размера ежемесячных платежей при сохранении срока.

Меня интересует вот какой вопрос, суммы просроченного обязательства (задолженности по основному долгу) нет, имеется только просроченные проценты, которые как мы видим составляют 20000 рублей.

Не совсем так.

Банк недолго думая высылает требование о досрочном погашении всей суммы кредита, в нем указывает, что имеются просроченные проценты 20000 за пользованием кредита пени 3000 и срочная ссудная задолженность (основной долг) 900000.Андрей

Во-вторых:, после направления Вам банком требования о полном досрочном погашении кредитной задолженности, остаток непогашенного к тому моменту основного долга , был перенесен банком на счета просроченной задолженности (предполагаю, что были просрочки, т.к. пока открыт вопрос про погашение долга мат. капиталом).

Направление средств мат. капитала как правило не освобождает от уплаты ежемесячных платежей (даже в виде начисленных процентов).

благополучно гасить, но он перестал это делать.

Полагаю, раз Вам выставили требование, то основной долг изменил свой статус на просроченный, поэтому при рассмотрении судом вопроса о наличии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество (5% порог) за основу будет браться именно вся сумма сумма неисполненного обязательства , т.е.: просроченный основной долг 900 000 + просроченные % 20000 + пени 3000.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

Статья 811. Последствия нарушения заемщиком договора займа
2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа , займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами .

Имеется 20000 рублей проценты, стоимость залогового 1900000 * 5% соответственно получается 95000 рублей, что уже говорит неисполнении условия по сумме согласно ст. 54.1 ФЗ Об ипотеке (поправьте меня если это не так). Следовательно при несоблюдении указанного условия банку откажут в обращении взыскания?
Андрей

Если к досрочному погашению Вам выставили всю сумму задолженности, то требования банка в части обращения взыскания вполне могут быть удовлетворены судом, исходя из того, что стоимость залогового имущества составляет 1900000.

Возможность отобрать заложенную по ипотеке квартиру в случае неплатежей — одно из обязательных условий для развития кредитования. В разных странах практикуются различные способы борьбы с неплательщиками, самый крайний случай — продажа квартиры через суд, даже если это единственное жилье заемщика. Полгода назад к этой традиции присоединилась и Россия.

Как принято

"Существует два варианта отъема недвижимости — первый, когда в ходе переговоров с банком клиент сам добровольно соглашается выставить залоговую недвижимость на торги. В случае если объект дорогой, появляется возможность рассчитаться с банком и купить другую, более дешевую недвижимость",— говорит директор отделения "МИЦ-Недвижимость" на Цветном Ольга Антонычева. По ее словам, такое решение проблемы актуально для тех, у кого в залоге находилось основное жилье. Второй вариант — изъятие недвижимости через суд с помощью судебных приставов. В этом случае к сумме финансовых претензий банка добавляются судебные расходы, которые в конечном итоге тоже оплачивает заемщик. Однако далеко не всегда банки готовы идти на такие крайние меры: дело в том, что в кризисной ситуации количество неплательщиков резко увеличивается, но вместе с тем падают и цены на недвижимость. "Для банка продажа квартиры через суд — это страшная морока, нужно не только попытаться переложить все сопутствующие расходы на должника, но также вплотную заняться продажей недвижимости — абсолютно непрофильным для банков бизнесом",— говорит управляющий директор ZIP Realty Евгений Скоморовский. По его словам, как это работает, было видно во время кризиса 2008-2009 годов, когда на сайте банка ВТБ 24 появился раздел "Продажа недвижимости" — все эти объекты были взысканы у заемщиков через суд. Поэтому кредитные учреждения предпочитают не идти на крайние меры и договариваться со своими заемщиками. Более того, если неплательщиков много, то массовое взыскание жилья через суд может просто обрушить рынок. Например, в 2009 году крупнейшие банки США временно приостановили конфискацию жилья ипотечных должников для того, чтобы дать правительству время для подготовки специальной программы по спасению национального рынка недвижимости.

По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, все договоренности можно разделить на три этапа. Первым этапом является создание условий для рефинансирования имеющегося кредита. Вторым этапом работы с пока еще потенциальными ипотечными должниками становится снижение или отмена пени за просрочку, предоставление отсрочки по самим платежам или даже их временная приостановка. В свою очередь, третий этап борьбы предполагает попытку быстрого и полного "избавления" от самого заемщика и объекта залога. В данном случае речь идет о полюбовном соглашении между кредитором и должником о реализации купленного в кредит имущества. "Зачастую сам кредитор даже не получает право собственности на объект, а просто контролирует процесс продажи. Причем цена продажи является темой обсуждения между двумя сторонами",— говорит Станислав Зингель. Четвертым и самым нежелательным этапом работы с ипотечными заемщиками является конфискация самого объекта залога с последующей его продажей или сдачей в аренду. Как правило, на стагнирующих рынках недвижимости это является экономически нецелесообразным мероприятием. Поэтому его стараются не допускать. При этом, по словам Станислава Зингеля, очень редко кредиторы содействуют улучшению экономического состояния заемщика за счет содействия его трудоустройству, эксплуатации его недвижимости и т. д.

Правила взыскания

Наиболее суровые правила взыскания долга действуют в США, в основном это связано с особенностями сделки: дом очень редко сразу переходит в собственность заемщика, несколько десятков лет он выплачивает ипотеку, являясь скорее временным арендатором. "В случае пропуска нескольких платежей (достаточно и одного) владелец недвижимости может лишить человека права выкупа. Вдобавок будет испорчена кредитная история",— говорит первый заместитель генерального директора "Главмосстрой-Недвижимости" Игорь Новоселов. Самый худший и нежелательный сценарий — это отчуждение жилья (foreclosure). Это означает, что недвижимость, находящаяся под залогом, переходит в собственность банка. Кроме того, банк может потребовать дополнительного возмещения своих расходов. Правда, в некоторых штатах после объявления банкротства должник освобождается от всех предыдущих долгов, однако в любом случае кредитная история будет сильно испорчена. Соответствующая информация будет храниться в кредитной истории десять лет, и в течение пяти-семи лет получить другой ипотечный кредит будет почти невозможно.

Другой вариант — short sales, это продажа жилья на аукционе, которая не полностью покрывает ваш долг банку. Кредитная история в случае short sales тоже страдает, но получить ипотеку вы сможете уже через два-три года. Это самое популярное решение среди неплательщиков ипотеки в США и вообще очень популярный способ продать жилье: short sales занимают от 10% до 50% общего числа продаж недвижимости в зависимости от штата. Однако в некоторых штатах есть лазейки, позволяющие должникам тянуть время. В частности, в штате Калифорния существует специальный закон, защищающий домовладельцев, и недобросовестным заемщикам этот закон позволит долго и эффективно тянуть время. Но в итоге все равно заемщик лишится жилья и станет бездомным: никаких механизмов защиты на этот счет американское законодательство не предлагает.

В США в 2013 году был отчужден один дом из 270, находящихся в ипотеке, а если учитывать short sales — один из 96. По словам эксперта интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлии Кожевниковой, сегодня у миллионов американских собственников сумма долга превышает стоимость недвижимости. Для них работают две программы, одна из которых, Home Affordable Refinance Program, доступна тем, кому гарантии по займам дают Fannie Mae или Freddie Mac. Вторая программа, FHA Streamline Refinance, создана, чтобы помочь должникам, кредиты которых страхует Федеральное управление жилищного строительства.

Самые суровые

В каждой европейской стране действуют свои законы о выселении ипотечных должников. Одни из самых суровых законов в Эстонии, где квартира ипотечного должника просто продается с аукциона, из этих средств вычитается задолженность, а сам он становится бездомным. Такое практикуется в этой стране достаточно часто: при относительно хороших макроэкономических показателях уровень жизни в стране оставляет желать лучшего, покупательная способность очень низкая. Многим стало не по карману выплачивать ипотеку, которая была взята в период кредитного бума. В Эстонии потребительский кредит можно получить по SMS, а ипотеку долгое время выдавали едва ли не всем желающим, в результате чего пятая часть населения находится под ипотечным бременем. Каждый год на аукцион выставляется около 800 квартир, из которых выселены несостоятельные заемщики — для такой маленькой страны это большая цифра.

Испания, долгие годы бывшая вполне лояльной к должникам, после наступления кризиса предприняла шаги, в результате которых стала едва ли не самой суровой страной в мире в этом отношении. Поэтому под нажимом банков в 2009 году в Испании был принят закон об экспресс-выселении. Главным негативным моментом для несостоятельного арендатора (или неплательщика ипотеки) было то, что обязательной подписи в получении извещения об открытом против него деле не требовалось. Сроки терпения банков и арендодателей сократились до одного месяца, то есть уже через 30 дней просрочки владелец недвижимости имел право потребовать от должника "очистить помещение". После принятия судом решения о выселении квартиросъемщику давалось лишь 15 дней на то, чтобы сдать ключи.

В октябре 2011 года закон о выселении пополнился дополнениями, дающими право арендодателю выселять несостоятельного арендатора в течение десяти дней без необходимости проведения слушаний дела в суде, в случае если квартиросъемщик "намеренно или добросовестно уклоняется от получения уведомлений о том, что против него возбуждено дело о выселении".

Лев перестал заигрывать с жертвами. Жертвы решили объединиться. В 2009 году в Испании было создано общественное движение "Пострадавшие от ипотеки" (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), которое проводит различные акции в поддержку выселенных, желая обратить внимание на проблему. Самой массовой из акций была манифестация 25 сентября 2011 года, прошедшая в 41 городе Испании: демонстранты и митингующие требовали пересмотреть жесткое законодательство о выселении и отменить экспресс-форму последнего.

Согласно данным испанской прессы, в период 2012-2013 годов, как минимум, 15 человек из числа выселяемых покончили с собой и еще один предпринял неудачную попытку суицида.

Российская практика

"В российской практике обычно применяется стандартная процедура: если клиент не платит по кредиту и при этом не готов контактировать с банком на предмет реструктуризации его задолженности, после отправки ему пары писем-предупреждений о погашении задолженности и неисполнения требований, указанных в этих письмах, банк подает на заемщика в суд",— рассказывает директор департамента розничных операций АКБ "Инвестторгбанк" Эмма Пономарева. По ее словам, часто после подачи заявления в суд клиент сам приходит в банк и начинает переговоры о возможности досудебного варианта урегулирования проблемы. Как предупреждает заместитель руководителя отдела ипотеки компании "Домус финанс" Евгений Лунин, в России самым страшным наказанием для ипотечного должника может стать тюремное заключение на срок до двух лет (по статье 177 УК РФ — "Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности"). При этом если органами правопорядка будет установлено, что должник изначально не собирался платить по кредиту, его могут судить уже за мошенничество (статья 159 УК РФ). Но, по словам экспертов, ни одного случая применения таких статей к ипотечным должникам в России пока зафиксировано не было.

По словам Ольги Антонычевой, в России уже есть примеры, когда банк продает через суд объекты проштрафившегося должника. На сегодняшний день залоговые объекты есть у ВТБ 24, программа называется "Витрина залогового имущества". Не так давно было принято решение об упрощении процедуры изъятия банками недвижимости у заемщиков, своевременно не вернувших ипотечный кредит. С 1 июля 2014 года в силу вступают поправки в Гражданский кодекс РФ, которые расширяют возможности так называемого внесудебного обращения на предмет залога: теперь банки могут получить квартиру должника, минуя суд. Однако оговорка о внесудебном обращении должна быть прописана в соглашении, которое наряду с договором ипотеки подлежит государственной регистрации в Росреестре. Требовать изъятия залогового объекта банк вправе только при регулярном нарушении со стороны заемщика — наличии просрочек платежей более чем три раза в течение года. В то же время, погасив задолженность, заемщик вправе прекратить реализацию изымаемой недвижимости.

До недавнего времени в России действовало важное ограничение на продажу квартир должников: нельзя было продать объект, если это единственное жилье должника. Однако в 2013 году эту норму отменили — в основном из-за банкротства индивидуальных предпринимателей, у которых не было другого имущества, которое бы они могли передать банку. Поворотным случаем стало дело Арбитражного суда Республики Татарстан о банкротстве предпринимателя Мокичевой Галины Александровны. У дела было много апелляций, но, как постановил в ноябре 2013 года президиум Высшего арбитражного суда, "сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не препятствует обращению взыскания на упомянутое помещение, если оно обременено ипотекой". Так что единственное жилье теперь можно отбирать по суду.

Примечательно, что до марта 2013 года конфискация жилья у ипотечных должников была запрещена и в Белоруссии. Новый жилищный кодекс допускает эту процедуру, однако банк может обратиться с этой целью в суд только через год после вынесения предупреждения о конфискации. Таким образом, в России закон все-таки более суров, чем в Белоруссии.

В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения. В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах. Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может. Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания. Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).

В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного. Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически на улицу детей. Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».

Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок. Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда. Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.

Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими. Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья. На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда. Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.

Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры. Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры. Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.

Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия. Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков. Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.

Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков. Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.

Обратимся же к законодательству, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О). То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной. В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке. Но в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.

Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги. Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога. И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.

А что делать заемщику, который утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству. А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики. Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.

По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют. Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются. При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.

В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение. Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть. Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.

Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные. Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах. Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника. Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.

1. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.06.1997 г. № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013 № 101-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. С. 3400.
2. Бевзенко Р.С. Обзор судебной практики разрешения споров по договору ипотеки // Вестник арбитражной практики. 2012. №3. – С. 15-19.
3. Севастьянова Ю. Выселение из ипотечного жилья // «ЭЖ-Юрист». 2012. №50.