Договор на оказание риэлторских услуг. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора - предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии - тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод - компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

В последние двадцать пять лет (не считая период дореволюционной России) развитие получили различные агентства недвижимости.

И если в ранние годы механизм взаимодействия с агентствами клиентам был не до конца понятен, то в настоящее время активно используют договор с агентством недвижимости.

Риелторы используют договор в целях своей безопасности. Так как плата за услуги агентства немалая, есть риск невыполнения своих обязательств клиентом.

С другой стороны, люди, не имеющие знаний законов страны, нередко становится жертвами условий, противоречащих российскому законодательству. Чтобы избежать всех ошибок, в этой статье рассмотрим нюансы заключения соглашения.

Выбор агентства недвижимости

Для того, чтобы исключить все риски необходимо вначале убедиться в надежности выбранной фирмы. Организация должна быть официально зарегистрирована в государственном реестре. Клиент вправе запросить у агентства соответствующую выписку (для юридических лиц выписка ЕГРЮЛ предоставляется бесплатно).

Клиент может избрать крупнейшее агентство недвижимости в регионе и вопрос в надежности будет решен. Также если фирма крупная, это говорит о качестве предоставляемых услуг.

Если риелтор профессионал своего дела, то высока вероятность заключения удачной сделки и правильности оформления всех документов.

Специфика договора с агентством недвижимости

Договор с агентством носит типовую форму. Хотя имеются моменты, присущие только такому соглашению.

В договоре прописано:

Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.

Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.

Срочность документа. Правила продления.

Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.

Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.

Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.

Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.

При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).

Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.

1.
1.1
1.2
1.3 2.

>> >>
>>

ДОГОВОР об оказании услуг

Г. Новосибирск «___»_____________200_г.

ООО Агентство недвижимости «Агентство», в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агентство», с одной стороны, и

Именуемый в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, и

Гр._______________________________________________________,дата рождения_____________,

Паспорт___________________,выдан____________________________________________________

«___»_____________200_г.,зарегистрирован по адресу:_____________________________________,

Именуемый в дальнейшем «Покупатель», с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1.Предметом настоящего договора является оказание «Агентством» услуг по купле-продаже объекта недвижимости, именуемого в дальнейшем «Квартира», расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул._______________________________________________,дом №____,кв. №_____ «Покупателю» и «Продавцу» при условии выполнения обязательств, принятых ими на себя в соответствии с настоящим договором после его подписания сторонами.

2. Условия и порядок оформления задатка

2.1.Соглашение о задатке оформляется сотрудником «Агентства».

2.2.На момент оформления соглашения о задатке стороны обязуются:

2.2.1. «Покупатель»»

Иметь при себе денежную сумму для передачи задатка;

2.2.2. «Продавец»:

Предоставить документ, удостоверяющий его личность;

Иметь при себе оригиналы документов на квартиру;

Сообщить «Агентству» о всех совладельцах квартиры, всех лицах, имеющих право проживания и пользования квартирой, их возрасте, месте нахождения, а также о документах, удостоверяющих их личность;

Сообщить «Агентству» об обременении, лежащем на квартире (залог, арест, спор, аренда и др.);

Передать «Агентству» для экспертизы документы на квартиру.

2.3. «Продавец», получивший от «Покупателя» задаток, передает его на хранение «Агентству».

3.Удовлетворение интересов сторон из суммы задатка

3.1.В том случае, если между «Продавцом» и «Покупателем» заключено соглашение о задатке, но сделка купли-продажи не состоялась, то интересы сторон удовлетворяются в соответствии с условиями, предусмотренными в соглашении о задатке, а именно:

При наличии вины «Покупателя» сумма задатка остается у «Продавца»;

При наличии вины «Продавца» сумма задатка уплачивается «Покупателю» в двойном размере;

При отсутствии вины «Продавца» («Покупателя») сумма задатка возвращается «Покупателю» в одинарном размере.

3.2. В случае, если «Агентством» была проведена работа по организации продажи квартиры и сумма полученного «Продавцом» задатка осталась у последнего вследствие вины «Покупателя», то «Продавец» уплачивает «Агентству» 50% от суммы полученного задатка. «Агентство» в день получения причитающейся суммы возвращает «Продавцу» переданные им документы на квартиру.

3.3. В том случае, если сделка по приобретению квартиры не состоялась по вине «Продавца», то «Покупатель» уплачивает «Агентству» за проведенную им работу 50% из суммы, полученной от «Продавца» сверх суммы задатка. «Покупатель» производит расчеты с «Агентством» в день получения от «Продавца» двойной суммы задатка.

3.4. В случае расторжения предварительного договора купли-продажи, по соглашению между Продавцом и Покупателем, Продавец и Покупатель оплачивают стоимость услуг Агентства, предусмотренных настоящим договором, в равных долях.

4. Подготовка документов к заключению договора купли-продажи

4.1. В процессе подготовки документов к заключению договора купли-продажи, стороны принимают на себя следующие обязательства:

4.1.1. «Агентство»:

Проверить документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи между «Продавцом» и «Покупателем»;

При необходимости оказать содействие «Продавцу» в подготовке недостающих документов.

4.1.2. «Продавец»:

Предоставить «Агентству» для проверки документы на квартиру и документы, удостоверяющие личность всех собственников квартиры;

На день подписания договора купли-продажи обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, имеющих право проживания в квартире;

Оплатить коммунальные платежи.

4.1.3. «Покупатель»:

Сообщить «Агентству» о всех лицах, которые будут подписывать договор купли-продажи и предоставить документы, удостоверяющие их личность.

5. День подписания договора купли-продажи. Условия и порядок расчетов

5.1. В согласованный день «Продавец» и «Покупатель» встречаются в «Агентстве» для проведения расчетов.

5.2. Расчет между «Покупателем» и «Продавцом» проводится в присутствии представителя «Агентства».

5.3. Перед подписанием договора купли-продажи «Покупатель» должен произвести полный расчет с «Продавцом» квартиры и «Агентством».

5.4. «Продавец» и «Покупатель» должны оплатить стоимость регистрационных действий в УЮ НСО.

5.5. До момента подписания договора купли-продажи в УЮ НСО «Продавец» передает полученную от «Покупателя» денежную сумму на хранение в «Агентство».

5.6. Полную сумму за продажу квартиры «Продавец» получает только в том случае, когда:

Квартира освобождена и передана «Покупателю»;

Все лица, имевшие право проживания, сняты с регистрационного учета;

Уплачены коммунальные платежи и внесена квартирная плата на день передачи квартиры «Покупателю»;

Право собственности «Покупателя» зарегистрировано в установленном законом порядке.

5.7. В том случае, если «Продавцом» не выполнено какое-либо из условий, перечисленных в п.5.6. настоящего договора, «Продавец» может получить от «Агентства» возврат денег с хранения в размере не более______________________________________________________________________.

Остальная сумма остается на хранении в «Агентстве» до выполнения обязательств, принятых на себя «Продавцом» перед «Агентством» и «Покупателем».

5.8. Денежные средства, принятые «Агентством» на хранение от «Продавца» или «Покупателя», не принадлежат «Агентству», а являются собственностью передавшей стороны.

6. Стоимость услуг. Условия и порядок их оплаты

6.1. Стоимость услуг для «Покупателя» составляет ________________________________________ и оплачивается «Покупателем» в день подписания договора купли-продажи квартиры.

6.2. Стоимость услуг для «Продавца» составляет __________________________________________ и оплачивается «Продавцом» в день подписания договора купли-продажи квартиры.

6.3. Проект договора купли-продажи оплачивается «Покупателем» отдельно в размере__________

_______________________________.

«Продавец» «Покупатель» «Агентство»

________________________ __________________________ _______________________

7. Конфиденциальность сделки

7.1. Стороны принимают на себя обязательства соблюдать конфиденциальность сделки.

8. Ответственность

8.1. В случае отказа в регистрации Договора купли-продажи УЮ НСО или расторжения судом сделки купли-продажи по вине «Агентства» и помимо воли «Продавца» и/или «Покупателя», «Агентство» принимает на себя обязательство возместить понесенный «Покупателем» ущерб.

8.2. «Агентство» несет ответственность перед «Продавцом» и перед «Покупателем» за действия своих работников по исполнению поручения (ст.13 Закона РФ от 07.09.92г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

8.3. «Агентство» не несет ответственности за действия «Продавца» и/или «Покупателя» при их отказе от совершения подготовленной сделки.

8.4. «Агентство» не несет ответственности по сделкам, заключенным «Продавцом» и/или «Покупателем» после выполнения «Агентством» обязательств по настоящему договору.

9. Срок действия договора

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяется на выполнение одной сделки.

Договор прекращает свое действие после надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, что подтверждается:

Между «Покупателем» и «Продавцом» подписанием Договора купли-продажи и Акта приема-передачи квартиры и получением «Покупателем» свидетельства о государственной регистрации права собственности;

Между «Покупателем» и «Агентством» двусторонним подписанием Акта приемки выполненных услуг;

Между «Продавцом» и «Агентством» после подтверждения «Продавцом» получения денежных средств с хранения.

В случае возникновения обстоятельств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, договор прекращает свое действие:

Между «Покупателем» и «Продавцом» после подтверждения в письменной форме получения задатка;

Между «Агентством» и «Продавцом» после уплаты последним денежной суммы, в соответствии с п.3.2. настоящего договора, и возврата документов на квартиру;

Между «Агентством» и «Покупателем» после уплаты последним денежной суммы в соответствии с п.3.3. настоящего договора.

10. Особые условия

10.1. В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренных настоящим договором, стороны примут все меры к разрешению их путем переговоров.

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

Перечень услуг агентства в рамках договора.
Стоимость вознаграждения агентства.
Срок действия договора.
Стоимость объекта недвижимости.
Реквизиты сторон.
Опись документов.
Кто и какие собирает справки.
Ответственность агентства.
Ответственность клиента.
О расторжении договора.

Смотрите также: Как выбрать зеленый коттеджный поселок? Основные критерии

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

подбор вариантов квартир;
проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
сбор необходимых справок и документов;
подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
оформление ;
контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

на рекламу квартиры;
по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Смотрите также: Жилая недвижимость. Правила продажи квартиры

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам .

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости , желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор .

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

Заказчик — продавец недвижимости ;
Исполнитель — риэлтерское агентство .

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк .

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству , а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже .

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис .

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации . В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания .
Со стороны будущего продавца — исключительность прав , делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства .