Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка образец. Уступка аренды — перенайм
Допустимость уступки прав по договору аренды земли
Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:
Таким образом, приобретатель не связан с правом покупки, оговоренным в договоре аренды. В случае продажи земли арендатор «теряет» свои требования по договору купли-продажи, согласованному в договоре аренды, если покупатель не принимает соответствующие обязательства или требования от права покупки не обеспечены уведомлением об аннулировании в земельной книге в пользу арендатора.
Арендаторы и арендодатели заключили договор коммерческой аренды. В договоре было принято решение о приобретении арендной платы арендатора в пользу арендатора. Договор аренды был нотариально заверен. Назначение уведомления об аннулировании для обеспечения права на покупку было отменено. Однако арендодатель обязан передать право покупки соответствующему правопреемнику при продаже имущества.
- в разумный срок после уступки;
- в письменной форме;
- по правилам отправки юридически значимых сообщений.
Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.
В следующий период объект был продан дважды. На второй продаже было очевидно забыто передать обязательство от права покупки приобретателю. Между новым арендодателем и арендатором возник спор о том, связан ли новый помещик с правом покупки, согласованным между первоначальным арендодателем и арендатором.
Стандарт не предназначен для обеспечения дополнительной защиты имущества, выходящего за рамки этой защиты. Таким образом, приобретатель не вступает в права и обязанности, которые не соответствуют правовой модели права аренды; и в частности также, если эти обязательства были четко согласованы в договоре аренды. В противном случае первоначальные стороны договора лизинга могут нести ответственность перед покупателем, что больше не будет оправдано защитой арендатора. Стороны также могут заключать соглашения, которые не подлежат арендным договорам в договоре аренды.
В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:
- особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Уступка права аренды государственной/муниципальной земли
В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:
Предоставление постоянного постоянного найма; Возврат обеспеченности, предоставляемой арендатором; Право учреждения, которое было установлено в договоре аренды в пользу работодателя работодателя; Бесплатная аренда арендованного объекта в соответствии с правилами компенсации акций. Поскольку этот случай показывает слишком хорошо, оригинальные стороны лизинга не могут полагаться на то, что все договоренности между ними являются постоянными. Арендатор не только получает нового контрактного партнера, который он не может выбрать, но также может быть обрезан - как в настоящем случае - с первоначально согласованными правами.
- на срок 5 и менее лет;
- с неопределенным сроком.
В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.
Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.
Однако, поскольку первоначальный арендодатель больше не является владельцем имущества, арендодатель больше не сможет выполнить свое обязательство. Лизингополучатель не может обеспечить исполнение своих требований и ссылается на претензии о возмещении убытков. Даже оговорка о правопреемстве, оговоренная в договоре аренды, которая обязывает стороны передать все положения от аренды правопреемнику, не может защитить арендатора от его потери прав. Во втором договоре купли-продажи оговорка о правопреемстве или передача обязательств покупателю была просто забыта.
Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).
Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).
В данном случае, чтобы избежать представленной проблемы, первоначальные стороны должны были получить право на покупку после заключения договора аренды, зарегистрировав уведомление об отсрочке в земельной книге. Поэтому на практике, когда заключаются договора аренды, важно всегда гарантировать, что соглашения, которые не являются частью закона о найме, также применимы к будущему покупателю недвижимости. В зависимости от того, что требуется, тогда необходимо изучить, как это регулирование может быть обеспечено в будущем.
Как только потенциальная проблема будет признана, решение, безусловно, можно найти на практике. Важно, однако, то, что проблема вообще видна. В случае аренды одно дело остается на рассмотрении. В случае аренды, лизинга и лизинга объект, который был оставлен для использования, должен быть возвращен в конце использования. В отличие от материального кредита, в котором могут быть возвращены другие объекты того же типа и качества, объекты должны быть одинаковыми, которые были оставлены для использования.
Последствия заключения договора перенайма
По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.
Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.
Аренда, особенно жилых и коммерческих помещений, является одной из ежедневных юридических операций и поэтому подвержена постоянным изменениям в юриспруденции и законодательстве. В случае аренды жилья, как правило, применяются дополнительные правила, с тем чтобы учесть особые интересы в этих случаях.
Хозяин должен обеспечить, чтобы имущество оставалось в рабочем состоянии. Арендатор должен всегда иметь возможность правильно пользоваться имуществом в течение периода аренды, что, в частности, требует содержания имущества арендодателем. Эти обязательства обычно учитываются арендодателем при определении арендной платы. Арендодатель должен также терпеть такие меры со стороны арендатора, которые входят в сферу нормального использования.
Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.
Кроме того, арендодатель несет ответственность за некоторые дополнительные обязательства. Основная обязанность арендатора заключается в оплате согласованной арендной платы. В зависимости от соглашения, это должно выплачиваться один раз или в виде регулярного платежа через регулярные промежутки времени. Время может быть определено сторонами в принципе свободно.
Размер арендной платы также может быть освобожден. Арендатор также должен выполнять различные вторичные обязательства. Таким образом, он не должен превышать договорного использования арендованного имущества, которое, Например, путем суб-сдачи или использования для целей, не указанных в договоре аренды. Недопущение предоставляется, если использование на постоянной основе остается одним, в котором домашние работники или родственники не считаются третьими лицами.
Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).
Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.
Арендатор также несет ответственность за заботу и должную осмотрительность. Он должен, насколько это возможно, обеспечить, чтобы товар оставался в надлежащем состоянии. Арендатор также обязан уведомить арендодателя арендованного имущества, чтобы он мог быть сохранен.
Травма помещиков
Арендатор обязан терпеть обслуживание, модернизацию и сопоставить арендодателю. Если арендодатель не выполняет свои обязательства, сначала необходимо выяснить, основано ли это невыполнение. Если, однако, нет никакой возможности, арендатор сохраняет свои требования к исполнению.
Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).
Для претензий по сокращению арендной платы должны быть выполнены следующие предпосылки. Наличие эффективного договора аренды. Имущественные или юридические недостатки арендованного имущества. Отсутствие незначительного нарушения использования. Договор аренды может быть заключен только на определенный период времени в особых обстоятельствах, например, если арендодатель хочет самостоятельно использовать помещения после истечения определенного периода времени и иным образом заключен как неопределенный срок.
Существует три типа прекращения. Чрезвычайное прекращение без уведомления. Окончание имеет следующие предварительные условия. В зависимости от формы прекращения, наличия причины прекращения. Также необходимо возместить любую арендную плату. Если арендация была прекращена на период или уведомление о прекращении, стороны могут продолжать делать это, если они того пожелают. Первоначальная аренда может быть расширена на одну, что не вызывает никаких новых причин. Аренда также может быть продлена путем продолжения использования арендатором.
Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.
Право арендатора на отмену
Для этого необходима важная причина, которая дается, если арендатор больше не может ожидать, что он будет придерживаться контракта. Чрезвычайной причиной прекращения является, например, если арендодатель проникает в арендованные помещения без разрешения с помощью своего ключа в отсутствие арендатора.
Право лизингополучателя отменить
Право лизингополучателя аннулировать договор сначала следует принципам права арендатора. Для этого арендатор должен быть дефолтом с двумя платежами. Однако арендатор может прекратить прекращение или действие своей недействительности путем своевременного платежа до окончания заявления или зачета.
Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).
Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке:
